要想做好未来的大类资产配置,我们就应该看看过去20年,什么样的大类资产(如房产、股票、基金、债券等)取得了较好的收益。


1、银行储蓄存款


从下图可以看出,自1979年以来,一年期银行定期存款加权平均年化收益与CPI平均值基本一致,但获取这个累计收益的代价是放弃资金流动性。而过去10年的平均利率约为2.76%,基本于CPI持平(算出这个结论后,我们有点疑惑,难道说银行定期存款是可以抗通胀的?但随后又想想,你要在1979年把你的资产全部放进去定存,然后30多年一分不取,才能抗通胀,可这根本做不到嘛)。也就是说,虽然长期看会基本保持一致,但就短期而言,很有可能是跑输通胀的。



2、债券


下图分别是上证国债、上证企债指数图。上证国债以2003年1月3日为基点,累计净值为160.86,年化收益约3.7%;上证企债以2003年6月13日为基点,累计净值为209.45,年化收益约5.5%。国债基本可以看作是刚性兑付,所以收益率较低;企债自2015年“天威债”违约以来,刚性兑付已被打破,预计未来将会有越来越多的企债违约事件发生。



如果家庭资产要配置债券,刚性兑付的国债或债券基金是比较好的选择,但债基的收益千差万别,要认真比较,不要只看当年收益,要看成立以来的历史表现,尤其是要仔细对比混合债基在牛熊市中的表现,近一两年新成立没有历史业绩参考的坚决排除在外。


3、黄金



1975年1月国际黄金价格为175美元/盎司,2017年1月黄金平均价格为1200美元/盎司,42年的时间,年化收益是4.7%,长期来看,遇到恶性通胀时期,也未必一定可以跑赢通胀。如果将时间再拉长一些,收益表现可能会更差。当然,由于黄金是以美元计价的,基于美元长时间以来的坚挺,相对于配置人民币资产来看,长期配置黄金可以对冲人民币贬值的风险。综合目前各国黄金开采的成本大概在1000-1200美元/盎司之间,这可以作为判断黄金价格的一个锚,不过跌破开采成本也不是没可能的事。


4、房地产


在当下讨论房价是要冒很大错判风险的,很多砖家的脸过去十几年一直被打得啪啪响,对于大部分中国家庭坚信的“宇宙第一配置”,我们需要把分析的时间周期拉得足够长一些,因为房地产走完一个周期一般要20年(为什么说20年,下来会有分析)。下面,我们看一下投资房产的长期回报率是怎样的,会不会是我们印象中的“一房在手、一辈无忧”?我们还是以数据来说话,由于中国房地产市场化的时间不长,到现在还没有走完一个周期,所以我们先看美国的情况:


下图是1890-2013年美国房地产价格的统计数据(数据来源:美国劳动力统计局,威斯康辛大学),在过去的123年里,房地产上涨的年份有95年(占77%),下跌的年份有28年(占23%),所以说房价大多数时候是上涨的说法是正确的。那么它到底涨多快呢?同样过去的123年,美国CPI通胀率平均每年为2.82%,房价平均每年增长3.07%,比CPI高0.25个百分点,所以说房子抗通胀的说法也是正确的,但作为投资产品,年化回报率却低得可怜。但话说回来,这里只是统计房价上涨的收益,如果算上每年房租的收益,应该会大很多,房租收入甚至占了投资收益的大头,这也从侧面证明了租金才是房子的核心价值所在。所以说,长期投资房产,千万不要忽视租售比(下面会提到),即使是住宅。



如果你觉得老美的数据不靠谱,那么对比一下我们自己的数据(数据来源:国家统计局),请看下图。从1999-2015年,北京房价上涨4.7倍,平均每年涨幅10.3%;上海房价上涨6.9倍,平均每年涨幅12.9%;从2002-2015年,广州房价上涨3.5倍,平均每年涨幅10%,深圳房价上涨6.4倍,平均每年涨幅15.5%。



如果你不相信官方粉饰过的统计数据,那我们再看看中原统计的北上广深的二手房成交价格数据(数据来源:中原数据,指数统计以2004年5月为基期,基期指数为100点):截至2016年12月,北京价格指数为851,上涨8.5倍,年均涨幅18%;上海为599,上涨5.9倍,年均涨幅14.5%;广州为633,上涨6.3倍,年均涨幅15.3%;深圳为793,上涨7.9倍,年均涨幅17.2%。经对比,中原数据统计出来的涨幅要明显高于官方统计的数据,但考虑到官方数据起始年份是1999年,中原的起始年份是2004年,而房价真正快速上涨是在2004年之后,所以统计出来的年均涨幅结果不同也是正常的。


总的来说,我国自1998年房改以来,北上广深等核心城市的房价持续上涨,年均涨幅大约在12-15%之间,也就是说,如果你在1998年开始配置房产,年化回报率在12-15%之间,但这是核心一线城市的回报率,如果全国平均或其他城市,回报率会低得多,有兴趣的同学可以自己去统计。而且,过去的20年是我国房地产市场高速发展的20年,如果20年算一个周期的话,那房地产也大概要走完这个上涨周期了。


可以确定的是,长期来看,这次的上涨周期是一定要走完的,售租比是一定要回归合理的,价值只会迟到,永远不会缺席,我们现在应该思考的是房子作为家庭配置资产未来的收益率会怎样变化。本部分一开始就提到,自1998年实施房改以来,配置一线城市房产的年化回报率大概在12-15%之间,而接下来很长的一段时间里,这个收益率恐怕是要大幅下降的,经历几个周期更替后,最后的平均收益率理论上应该回到接近通胀的水平上。所以,我们要清晰知道,假如现在配置房产的话,从风险收益的角度来看,并不划算,前面等待我们的是什么,也许是长达几十年的漫漫熊途。


5、股市


炒股一直以来被看作是“赌博、不务正业”的代名词,当然,如果重点在“炒”,那也真没说错。在这里,我们先抛开偏见,将股票作为一项家庭长期投资的权益类资产来看待,看看会有什么不同。


上证指数(SH000001)(1990-2017):从1990年开设股市以来,上证指数虽然经历过90年代的大起大落,2008年金融危机跌幅高达72.8%,2015年暴力去杠杆几近腰斩,但依然取得年均涨幅14.3%的好成绩,很意外吧!至于未来上证的走势会怎样,那就要看中国经济的未来走向了。



经过上述分析,我们可以看到,如果一个国家的经济持续快速发展,股票作为权益类产品的投资,长期来看,跑赢通胀绝对没问题,甚至可以跑赢其他大多数资产,就算对于过去黄金20年年化回报在12-15%的房地产来说,股市也略胜一筹。为什么呢,因为股市是经济的晴雨表,长期投资股市会让你享受到一个国家经济发展所带来的红利收益,但有个前提,你得相信这个国家会欣欣向荣。不过,如果你在股市的高位买入,情况就大不相同了,虽然随着经济增长,最后基本都会解套,但你的年化收益率就会变得很低很低。所以,永远不要在远离价值的任何高位买入任何资产。


总结一下:


1、随着货币的超发,中低收入阶层的财富因金融深化程度加速而被稀释。

2、房地产大概率处于本轮上涨周期的末端。

3、未来家庭资产保值增值应提高权益类资产的配置比例。

4、永远不要在远离价值的任何高位买入任何资产。